Jó biztosíték az opciós szerződés

Pénzt kölcsönözni kockázatos dolog. Ha mégis sor kerül erre, a kölcsönadó arra törekszik, hogy a lehető legjobban "bebiztosítsa" magát. Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) - a gyakorlatban elterjedt megoldásokkal összhangban - beemelte a szerződések közé a vételi jog biztosítéki célú kikötésének szabályait.

A parlamenti zárószavazásra váró javaslat pontot tesz a vételi jog, mint biztosíték alkalmazásával kapcsolatos korábbi vitákra. A Legfelsőbb Bíróság gyakorlatában jó ideje kikristályosodtak már az új Ptk-ba most beépített elvek és rendelkezések. Konkrét ügyben az elmúlt években számos olyan eseti döntés született, amely elismeri, hogy a vételi, vagy más néven opciós jog a zálogjog alapítása mellett - vagy éppen ahelyett - biztosítékként is kiköthető. A bankok rendszeresen alkalmazzák is ezt a lehetőséget. Vételi jog esetén ugyanis, ha az adós nem fizet, a lekötött ingatlan tulajdonjogát - akár a tulajdonos akarata ellenére is -egyoldalú nyilatkozatukkal szerezhetik meg, a vételárba pedig egyszerűen beszámítják a hiteltartozást. Így nincs szükség a zálogjog érvényesítésével kapcsolatos bonyolultabb eljárásra sem. A vételi jog kikötése ugyanakkor nem csak a bankok hitelezési gyakorlatában terjedt el, hanem a gazdasági élet egyéb területein is.

Ügyvédi ellenjegyzés, vagy közokirat kell

Az új Ptk. szerint a vételi jog biztosítékként csak közokiratba vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokiratba foglaltan köthető ki érvényesen, feltéve, hogy a szerződéskötést a megfelelő nyilvántartásba - ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba, ingóságok esetén pedig a zálogjogi nyilvántartásba - is bejegyezték.


Az országgyűlés honlapján olvasható egységes javaslat szerint a megállapodásnak tartalmaznia kell a dolognak - a hat hónapnál nem régebben készült - szakértői vélemény alapján meghatározott értékét, vagy az érték meghatározásának módját. Az igazságügyi tárca által készített végleges, azaz a kormány zárószavazás előtti módosításait is tartalmazó változatban azonban a szakértővel kapcsolatos rendelkezések már nem szerepelnek.

A tervezet magával a vételi jog tartalmával kapcsolatban is tartalmaz néhány újdonságot. A jelenlegi szabályok szerint az opció legfeljebb öt évre szólhat. A jövőben ez a fajta időbeli korlátozás megszűnik, azzal azonban, hogy a vételi jog kizárólag határozott időre engedhető. A fokozott jogvédelem érdekében ellenben a fogyasztói szerződésekben az opció időtartama továbbra is legfeljebb öt év lehet.

Ugyancsak mellőzi a javaslat azt a lehetőséget, amely szerint a körülmények megváltozására tekintettel a bíróság az opció kötelezettjét, azaz a tulajdonost mentesítheti az őt terhelő kötelezettségek alól. Piaci viszonyok között ugyanis nincs indok arra, hogy a felek által tudatosan létrehozott szerződés alól az adós bírósági segédlettel menekülhessen. (A tőkepiaci törvény egyébként a tőzsdei termékre vonatkozó opcióval kapcsolatban már most is kifejezetten kizárja a bírósági mentesítés lehetőségét.)


A tervezetet előkészítő szakmai körök álláspontja szerint különösen feleslegesnek látszik ez a lehetőség, ha figyelembe vesszük, hogy más előírások (szerződés lehetetlenülése, bírósági szerződésmódosítás szabályai) megfelelő megoldást nyújthatnak azokban az esetekben, amikor a körülmények változása valóban indokolttá teszik a felek közötti szerződéses viszonyába való beavatkozást - derül ki a tervezet indokolásából.

Vételi jog kikötése esetén a vételár rögzítése továbbra is alapkövetelmény, amelyet nem feltétlenül kell pontos pénzösszegben meghatározni. Bármely más módszer is elfogadható, amellyel a teljesítés időpontjában a fizetendő összeg megállapítható. Így kiküszöbölhető az időbeli árváltozásokból eredő kockázat és az opció spekulációs jellege is, amit egy előre, fixen rögzített vételár kikötése jelenthet. A Legfelsőbb Bíróság két évvel ezelőtt született döntése értelmében az a körülmény, ha az opciós szerződésben megjelölt vételár azonos összegű az eladót terhelő tartozással, azaz a kölcsön összegével, önmagában nem eredményezi a szerződés semmisségét. Ellenben, ha a vételár és a megvásárolt dolog forgalmi értéke között feltűnően nagy az értékaránytalanság, ez a körülmény már a vételi jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét jelenti.